List polustracyjny z działalności inwestycyjnej za rok 2016

Zgodnie z umową z dnia 09 listopada 2016 roku zawartą pomiędzy Związkiem Rewizyjnym Spółdzielni Mieszkaniowych RP w Warszawie a Spółdzielnią Mieszkaniową .Janowo” w Rumi w dniach od 16 stycznia 2017 roku do 06 lutego 2017 roku została przeprowadzona przez Związek lustracja działalności inwestycyjnej Spółdzielni za okres od 01 stycznia 2016 roku do 31 grudnia 2016 roku.
Przedmiotem lustracji były następujące zagadnienia:
– podstawy prawne i organizacyjne działalności inwestycyjnej Spółdzielni,
– potrzeby mieszkaniowe a program inwestycyjny,
– sprawy terenowo – prawne,
– przygotowanie inwestycji,
– realizacja inwestycji,
– nadzór inwestorski w trakcie realizacji,
– przekazywanie budynków do użytkowania,
– wykonywanie obowiązków w zakresie usuwania wad i usterek w okresie
– rękojmi za wady fizyczne oraz w okresie gwarancji,
– rozliczenie kosztów inwestycji i ustalenie wartości początkowej lokali,
– finansowanie inwestycji.
Lustracja nie obejmowała badania sprawozdań finansowych Spółdzielni w rozumieniu art. 64 Ustawy o rachunkowości, jak również weryfikacji rozliczeń kosztorysowych.
Ustalenia lustracji wynikają ze stwierdzonych faktów na podstawie przedłożonych lustratorowi dokumentów oraz wyjaśnień złożonych przez członków Zarządu i podległych im pracowników Spółdzielni.
W szczególności ustaleniom lustracji służyły:
– statut i uregulowania wewnętrzne Spółdzielni,
– uchwały i decyzje organów samorządowych Spółdzielni, w tym protokoły z posiedzeń,
– dokumenty członkowskie,
– dokumentacja przygotowania i realizacji inwestycji,
– dokumenty finansowo-księgowe,
– dokumentacja dotycząca pozostałych zagadnień objętych zakresem merytorycznym badań w ramach niniejszej lustracji.
Ustalenia lustracji zostały zawarte w protokole lustracji, który łącznie z niniejszym listem polustracyjnym stanowi integralną całość. Protokół lustracji został podpisany przez Zarząd Spółdzielni bez zastrzeżeń. Spółdzielnia Mieszkaniowa .Janowo” w Rumi przestrzega obowiązku określonego w art. 91 § 1 i 11 Prawa spółdzielczego albowiem poprzednia lustracja działalności pełnej i inwestycyjnej została przeprowadzona w dniach od 14 grudnia 2015 roku do 08 marca 2016 roku obejmując okres od 01 stycznia 2012 roku do 31 grudnia 2014 roku w przypadku działalności pełnej oraz za okres od
01 stycznia 2015 roku do 31 grudnia 2015 roku w przypadku działalności inwestycyjnej. W liście polustracyjnym z dnia 29.04.2016 roku Związek nie sformułował żadnych wniosków dotyczących działalności pełnej i inwestycyjnej Spółdzielni. Ocena polustracyjna została omówiona na posiedzeniu Rady Nadzorczej w dniu 14.03.2016 roku oraz na Walnym Zgromadzeniu Członków, które odbyło się w dniach
5-7.04.2016 roku.
W 2016 roku Walne Zgromadzenie nie podejmowało żadnych Uchwał w przedmiocie zatwierdzenia postanowień dotyczących rozwoju inwestycji mieszkaniowych. Spółdzielnia kontynuowała rozpoczęte w 1997 roku przedsięwzięcie inwestycyjne – Osiedle mieszkaniowe „Centrum”.
W okresie objętym lustracją działalność inwestycyjna miała wystarczające podstawy normatywne i organizacyjno – prawne w postaci postanowień statutu. Organem uprawnionym do zatwierdzania założeń organizacyjno – finansowych poszczególnych przedsięwzięć inwestycyjnych podejmowanych przez Spółdzielnię jest Rada Nadzorcza na podstawie § 14 ust. 4 Statutu.
Do kompetencji Rady Nadzorczej należy również zgodnie z § 80 ust. 1 pkt. 9 uchwalanie zasad rozliczania kosztów budowy i ustalania wysokości wkładów na lokale mieszkalne, lokale użytkowe i garaże. Statut określa również tryb ustalania wstępnych kosztów budowy poszczególnych lokali, tj. kosztów stanowiących podstawę do określania wstępnej wysokości wymaganego wkładu oraz wysokości i terminów wnoszenia zaliczek na poczet wymaganego wkładu.
Spółdzielnia oprócz zapisów statutowych, wdrożyła uregulowania regulaminowe uchwalone przez Radę Nadzorczą w celu prawidłowego udokumentowania i prowadzenia inwestycji. Wszystkie uchwalone dokumenty są kompletne i poprawne merytorycznie.
Statut spółdzielni nie dopuszcza możliwości pełnienia przez Spółdzielnię roli developera budownictwa mieszkaniowego, tj. budowania lub nabywania budynków w celu sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych, lokali użytkowych i garaży osobom nie będącymi członkami Spółdzielni.
Lustracja swoim badaniem objęła inwestycje:
1.    Budowa budynku mieszkalnego numer 2 przy ulicy Pomorskiej 17D – budynek oddano do użytku w dniu 15.12.2016 roku,
2.    Budowa budynku mieszkalnego numer 3 przy ulicy Pomorskiej – przewidziany termin odbioru w dniu 31.03.2018 roku.
Obie inwestycje prowadzone są na terenie z uporządkowanym stanem prawnym i posiadającym pełną infrastrukturę techniczną (uzbrojenia).
Działalność Spółdzielni w zakresie przygotowania i realizacji tych inwestycji była przedmiotem badań lustracyjnych prowadzonych przez Związek (ostatnio za 2015 rok), która nie wykazała nieprawidłowości w tym zakresie. Nie stwierdzono również nieprawidłowości w realizacji przez Spółdzielnię inwestycji w aktualnie badanym okresie.
Obsługę działalności inwestycyjnej Spółdzielnia prowadziła przez własne służby pracowników Działu Technicznego oraz w systemie zleconym Generalnemu Realizatorowi Inwestycji – firmie Przedsiębiorstwo Handlowo- Usługowe „ZIS” Sp. z o.o. na podstawie zawartej umowy numer 1/RJ/98 z dnia 22.06.1998 roku z późniejszymi aneksami. Lustracja poddała badaniu aneksy zawarte w 2016 roku:
– aneks pierwszy (numer 20 z dnia 31.05.2016 r.) – określał sposób sfinansowania kosztów usunięcia drzew na nieruchomości związanej z inwestycją,
– aneks drugi (numer 21 z dnia 21.10.2016 r.) – zmieniający termin zakończenia inwestycji realizowanej na działce 205/5.
Lustracja nie wnosi uwag ani zastrzeżeń do zawartych aneksów ani umowy, która w pełni określa zadania należące do Wykonawcy oraz w pełni zabezpiecza interes Spółdzielni.
Budynek numer 2 przy ulicy Pomorska 17 D realizowany jest na podstawie decyzji Urzędu Miasta w Rumii numer 102/2011 z dnia .19.01.2012 r. o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwolenia na budowę numer AB.6740.X.277.2013.7 z dnia 25.03.2014 roku. Rozpoczęcie budowy budynku rozpoczęło się w dniu 25.11.2014 roku a odbioru wyznaczono na dzień 15.12.2016 roku, dotrzymując terminu realizacji wszystkich robót. Wszelkie usterki wynikłe po odbiorze są usuwane na bieżąco przez Generalnego Realizatora. Po zakończeniu budowy i odbiorze przez kierownika budowy (stosowny wpis w dzienniku budowy) Inwestor złożył wniosek wraz ze wszystkimi dokumentami do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego w Wejherowie o pozwolenie na użytkowanie budynku.
Budowa budynku została sfinansowana z wpłat członków Spółdzielni, dzięki czemu Spółdzielnia nie zaciągała żadnego kredytu bankowego. Z ustaleń lustracji wynika, że wszyscy członkowie rozliczali się w terminie i zgodnie z harmonogramem, a wpłat dokonywano na odrębny rachunek bankowy. W  §  14  pkt. 3 Statutu  zawarto  zapis, że w ciągu  6 miesięcy od dnia oddania budynku do użytkowania nastąpi rozliczenie kosztów budowy. Spółdzielnia wypełnia ten zapis i budynek jest w trakcie rozliczania.
W wybudowanym budynku znajduje się:
– 20 mieszkań o powierzchni użytkowej 883,63 m2,
– 6 garaży wbudowanych o powierzchni 113,80 m2.
Budynek numer 3 przy ulicy Pomorskiej realizowany jest na podstawie decyzji Urzędu Miasta w Rumii numer 102/2011 z dnia 19.01.2012 r. o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwolenia na budowę numer AB.6740.X.277.2013.7 z dnia 25.03.2014 roku. Prace związane z budową budynku rozpoczęto w dniu 22.07.2016 roku, a przewidywany termin zakończenia i odbioru robót planowany jest na dzień 31.03.2018 roku. W trakcie przeprowadzanej lustracji zaawansowanie prac inwestycyjnych wynosiło 15. Na dzień 31.12.2016 roku koszty zrealizowanych robót wyniosły 503.488,52 zł. i zostały w pełni pokryte zaliczkowymi wpłatami członków na poczet wkładu budowlanego.
W powstającym budynku znajdzie się:
– 20 mieszkań o powierzchni użytkowej 883,63 m2,
– 6 garaży wbudowanych o powierzchni 113,80 m2.
Kontrola dokumentacji finansowo-księgowej dotyczącej realizowanych inwestycji wykazała, że jest ona kompletna, a faktury opisywane i podpisywane są przez uprawnione osoby.
W 2016 roku Spółdzielnia dokonała rozliczenia kosztów realizacji budynku przy ulicy Pomorskiej 17C, oddanego do użytku w 2015 roku. Koszt zadania zgodnie z ostatecznym rozliczeniem wyniósł 4.585.399,99 zł. i w całości został pokryty z wpłat członków Spółdzielni, z którymi zostały zawarte umowy o budowę lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność w przedmiotowym budynku.
Spółdzielnia w 2016 roku dokonała przeglądów gwarancyjnych zrealizowanych wcześniej budynków przekazanych do użytkowania w okresie od 01.01.2013 roku do 31.12.2015 roku; informacje o usterkach zostały udokumentowane, a ich usunięcie stwierdzone podpisem kierownika budowy.
Na tle ustaleń zawartych w protokole lustracji oraz oceny niniejszego listu polustracyjnego stwierdzić należy, że działalność inwestycyjna Spółdzielni w badanym okresie prowadzona była prawidłowo i Związek nie formułuje wniosków polustracyjnych.

Prezes Zarządu, Jerzy Jankowski

Plan remontów na 2017r.

Lp. Prace do wykonania
1. Dofinansowanie wymiany stolarki okiennej w mieszkaniach.
2. Prace remontowe układów kontrolno-pomiarowych w węzłach cieplnych budynków mieszkalnych.
Remont zaworów kulowych na kolektorach w węzłach cieplnych.
3. Remont i modernizacja cyrkulacji instalacji ciepłej wody użytkowej w budynkach mieszkalnych oraz remont pionów kanalizacji kuchennej.
4. Remonty wylewek betonowych balkonów i uszczelnień balkonów (budynki niskie)
5. Remonty i ułożenie chodników z kostki, rozbudowa parkingów oraz naprawy nawierzchni asfaltowych (w tym m.in. chodnik Gdańska 28, zatoka postojowa Gdańska 20, droga na wysokości Poznańskiej 20)
6. Malowanie klatek schodowych, ułożenie płytek: Gdańska 4, 6 kl. F, 8,12,16 kl. A,B,C, 18,26,45,47, Wrocławska 28. Wymiana oświetlenia w budynkach przeznaczonych do malowania w 2018r.
7. Remonty kominów wentylacyjnych.
8. Remont rozdzielni elektrycznych w budynkach mieszkalnych.
9. Legalizacja ciepłomierzy w budynku przy ul. Stoczniowców 2K i 2W.
10. Remont pokryć dachowych i opierzeń – Gdańska 41, Pomorska 29 i Poznańska 2.
11. Naprawa podestów wejściowych do budynków (przed wiatrołapami).
12. Remont wiat śmietnikowych.
13. Naprawa i mycie elewacji budynków.
14. Rezerwa na prace do wykonania po wiosennym przeglądzie budynków.